آنچه در این مقاله میخوانید
انتقال سند در مشارکت ساخت
نحوه انتقال سند در مشارکت ساخت توسط مالک یکی از مسائل جدی در قراردادهای مشارکت در ساخت تهران است که در جلسات مشاوره حقوقی با بسیاری از این مشکلات مواجه هستیم که گاهی واقعاً هیچ راه گریزی از چالش ایجاد شده نیست مگر اینکه دو طرف قرارداد یعنی مالک و سازنده خواهان فسخ قرارداد مشارکت ساخت با شرایطی خاص باشند که البته احتمال آن بسیار نادر است.
نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت ساخت توسط مالک چگونه است؟
زمانی که امضای قرارداد مشارکت ساخت توسط مالک و سازنده صورت می‌گیرد با توجه به میزان ناآگاهی مالک ممکن است اتفاقات ناخواسته از جهت مالی برای او و ملکش رقم بخورد. یکی از کارهای غیرحرفه‌ای که بسیاری از مالکین بعد از امضای قرارداد مشارکت در ساخت انجام می‌دهند که باعث ایجاد تعجب برای وکیل و هر حقوق‌دانی می‌شود این است که در مرحله اول تمام سهم سازنده را به صورت رسمی در سند مالکیت قبلی به سازنده انتقال می‌دهند که با این کار اتفاقات ناگواری می‌افتد.
انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت ساخت توسط مالک به وی در ابتدای قرارداد باعث می‌شود که سازنده این توانایی حقوقی و قانونی را به دست آورد که حتی قبل از اینکه هرگونه اقدامی را در رابطه با قرارداد مشارکت ساخت بخواهد انجام بدهد از زمان انتقال رسمی ملک به او، مالک قانونی و رسمی سهم و یا واحدهایی از پروژه‌ای می‌شود که هنوز کلنگ آن را به زمین نزده است.
در این گونه موقعیت‌ها که مالک اطلاعات حقوقی و قراردادی درباره شیوه تنظیم قرارداد مشارکت ساخت ندارد، معمولاً سازنده به می‌گوید که من چون طبق قرارداد مشارکت در این پروژه ۴۰ درصد سهم برای او لحاظ شده است، شما باید لطف کنید بیاید در دفترخانه اسناد رسمی و ۴۰ درصد یا میزانی مشخص از تمام این ملک را به نام من به عنوان سازنده انتقال بدهید.
مثلاً باید ۳ دانگ از ملک را رسماً به من منتقل شود تا من شروع به کار کنم مالکی هم که اطلاعات کافی ندارد و از شیوه و چگونگی انعقاد حرفه‌ای قرارداد مشارکت در ساخت بی خبر است به صورت رسمی ملکیت ملک را به سازنده به میزان تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت انتقال می دهد.
اطلاع مالکین از انتقال سند در مشارکت ساخت
مالکین درباره نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت باید آگاه باشند که وقتی بخشی از ملک را به صورت رسمی به نام سازنده منتقل نمودند، از آن لحظه به بعد سازنده حتی اگر هیچ اقدامی هم در رابطه با پروژه و تعهداتی که در قرارداد مشارکت به مالک داده است کاری انجام ندهد، باز هم بدون هیچ تردیدی مالک ۳ دانگ از آن ملک بدون اینکه حتی مبلغی به مالک پرداخته باشد.
بنابراین نباید مالک تا زمانی که هنوز هیچ اتفاقی نیفتاده و هنوز سرمایه و پولی از طرف سازنده در پروژه خرج نشده اقدامی در جهت انتقال ملکتان به نام سازنده شود. شاید به هر علتی شهرداری مجوز ساخت صادر نکند یا اتفاقی برای سازنده بی افتد یا اختلافی بین مالکین ایجاد شود و سازنده نخواهد قرارداد را فسخ کند در این مواقع حتی قرارداد هم فسخ بشود سازنده هنوز مالک مشاعی ملک خواهد بود و این امر تهدیدی حقوقی و جدی برای مالک در قرارداد مشارکت ساخت است که هم اکنون بسیاری از مشکلات حقوقی با موضوع مشارکت ساخت دارای شرایطی مثل این هستند.
توصیه تخصصی درمورد انتقال سند در مشارکت ساخت
توصیه ما در باره نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت ساخت این است که بجای چنین اقدامات پرخطر از نظر حقوقی، که دارای تهدیدات زیادی است، بهتر است در قرارداد مشارکت ساخت یک برنامه زمان‌بندی معین کنید که طی آن برنامه زمان‌بندی و بر اساس میزان پیشرفتی که از طرف سازنده در پروژه انجام می‌شود شما تعهد می‌دهید که به‌صورت یک دانگ کامل یا نیمی از سهم سازنده را در قالب برنامه زمانی تعیین شده بنام سازنده بکنید.
البته روش حرفه‌ای دیگری برای نحوه انتقال سهم سازنده توسط مالک به وی این گونه است که سهمی را به صورت رسمی تا پایان احداث پروژه به هیچ وجه بنام سازنده انتقال ندهید و فقط طی قرارداد مشارکت تعهد دهید که بعد از پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی و یا حتی چس از زمان اخذ سند رسمی تک برگی واحدهای آپارتمانی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و سهم سازنده رو به وی منتقل کنید.
البته باید در نظر داشت که سازنده‌ها نیز همین نگرانی‌ها را دارند که مالک ممکن است نخواهد سهم سازنده را به موقع به او منتقل کند در این نوع از قراردادهای مشارکت ساخت سازنده از مالک یک سری چک‌هایی تحت عنوان چک تضمین انجام تعهد دریافت می‌کند و این چک‌ها را نزد مشاور املاک امانت قرار می‌دهند و تا بر اساس پیشروی پروژه مالک مجبور شود که سهم سازنده را به طور رسمی به نام او انتقال دهد و چنانچه از انتقال سهم سازنده در آن مرحله امتناع نماید، طبق شرطی که در قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد سازنده میتواند به مشاور املاک رجوع کند و درخواست تحویل چک تضمین انجام تعهد را مطرح کند.
مالک باید دقت کند که این چک‌ها صرفاً بابت وجه التزام و بابت خسارت قراردادی و به علت عدم حضور مالک در محضر یا دفترخانه گرفته شده است و پرداخت آن تأثیری در تعهد شما نسبت به هم ندارد و علاوه بر آن باید مالک سهم سازنده را به او انتقال دهد که این امر ممکن است خطرناک باشد. به این دلیل که سازنده هم میتواند مطالبه وجه بکند و هم از طریق داور یا دادگاه میتواند الزام مالک را به انجام تعهد یعنی حضور در دفترخانه بخواهد.
