مشارکت در ساخت تهران به این صورت است که فردی ملک خود را به عنوان سرمایه در اختیار فرد یا شرکتی که دارای فن و سرمایه بوده و ولی صاحب زمین نبوده قرار می‌دهد. بر اساس طی شرایط یک قراردادی و سهم مشخص بنا و ساختمانی را ایجاد نمایند.
آنچه در این مقاله میخوانید
قرارداد مشارکت در ساخت تهران:
قرارداد مشارکت در ساخت عبارت است از اینکه یک شرکت ساخت و ساز در مقابل مالک یا مالکین متعهد به انجام ساخت ملکی شود. قرارداد مشارکت در ساخت تهران یک قرارداد تعهدی است. هر دو طرف یعنی مالک و شریک نسبت به یکدیگر متعهد به انجام کارهایی هستند؛ مثلاً تعهد مالک، تخلیه ملک و تحویل آن به شرکت ساخت و ساز در مدت زمان معین شده در زمان انعقاد قرارداد است. تعهد شریک به این صورت است که ملک را بر اساس شرایط معین شده در قرارداد و برنامه زمان‌بندی اجرا و اتمام کند و سپس تحویل مالک دهد.
شرایط طرفین قرارداد مشارکت در ساخت تهران:
در قرارداد مشارکت که تشکیل شده از دو نفر است شراکت برای به دست آوردن سود و منفعت به واسط گذاشتن سرمایه است و هر یک از طرفین طی قراردادی که بر اساس شرایطی از جمله کلنگ زدن بنا تا احداث ساختمان تنظیم می‌شود و در این قرارداد سهم هر یک با توجه به سرمایه آورده محاسبه می‌شود. باید در هنگام تنظیم قرارداد به این نکته که هر دو طرف مشارکت یا یکی از آنها در مشارکت ساخت جزء اشخاص حقیقی یا حقوقی باشند دقت کرد.
قبل از تنظیم قرارداد و امضای آن باید در خصوص صلاحیت‌های هر دو طرف از نظر قانونی، اقتصادی و اجرایی تحقیقات به عمل آورد پس از اثبات صلاحیت آنها اقدام به تنظیم و امضای قرارداد شود. اگر هر دو طرف جزء اشخاص حقیقی هستند باید موارد زیر را بررسی کرد تا بعد از امضای قرارداد با مشکلات حقوقی و قانونی برخورد نکنید.
یک شخص حقیقی در قرارداد مشارکت ساخت و ساز باید شرایط زیر را داشته باشد:
- طرف حقیقی باید در قید حیات باشد. چون بستن قرارداد با شخص فوت شده باطل و فاقد اثر حقوقی است.
- سالم، عاقل و بالغ باشد. بالغ یعنی سن او حداقل ۱۸ سال باشد.
- اگر ملک مشاع باشد همه شریک‌ها باید قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را شخصاً یا توسط وکیل امضا و انگشت نگاری کنند.
- مالک باید ممنون از معامله نباشد در غیر این صورت کلیه معاملات انجام شده با وی باطل است.
شرایط اشخاص حقوقی در مشارکت ساخت تهران:
اگر مالک یا سازنده یک شخص حقوقی است. باید موارد زیر را بررسی کنید:
- ملک مالک یا شرکت سازنده به ثبت رسمی و قانونی رسیده باشد .
- آخرین تغییرات شرکت را از طرف مقابل بخواهید و بررسی دقیق انجام بدهید و کپی برابر اصل آن را ضمیمه قرارداد کنید.
- سازنده باید توان مالی کافی جهت انجام شرایط درج شده در قرارداد را داشته باشد.
- محل قانونی شرکت سازنده و محل سکونت مالک باید در متن قرارداد قید شود
تعهداتی که برای مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت تهران تعیین شده است:
در قرارداد مشارکت ساخت باید تمامی تعهدات طرفین قید شود و برای همه آنها زمان تعیین شود. بسیاری از قراردادهای مشارکت ساخت و ساز، این موارد را هم شامل نمی‌شوند و بعد از امضای قرارداد به دنبال راه‌حل برای این موضوعات می‌گردند. پس تمامی تعهداتی که بر عهده طرفین است باید در متن قرارداد ذکر شود.
دریافت ضمانت اجرایی برای تعهدات طرفین قرارداد:
نوشتن تعهدات کافی نیست شما باید ضمانت‌های ضروری برای اجرای کامل این تعهدات را هم تعیین کنید. درصورتی‌که ضمانت تعهدات را تعیین نکنید و در اجرای تعهد مشکلی ایجاد شود، طرفین قرارداد در تعیین میزان خسارت با مشکل روبه‌رو می‌شوند. در متن قرارداد باید تمامی موارد را پیش‌بینی کرده باشید و تمامی تعهدات و تضامین به طور کامل و دقیق تعیین کنید و با توجه به تعهدات و زمان انجام آنها ضمانت متناسب را تعیین کرد.
تعهدات و ضمانت‌های طرفین (سازنده و مالک) در قرارداد مشارکت در ساخت تهران:
جرایم روزانه، حق فسخ قرارداد و … ضمانت‌های مناسبی هستند؛ ولی باید با توجه به موقعیت طرفین از آنها استفاده کرد. به طور مثال برای تأخیرهای کوتاه مدت، حق فسخ منطقی نیست؛ ولی جریمه روزانه بهتر است؛ اما برای تأخیرهای بلندمدت باید حق فسخ در نظر گرفت و دلیل آن قفل نشدن پروژه است.
برای مثال با توجه به برنامه زمان‌بندی قرارداد مشارکت یک پروژه، سازنده باید یک‌ساله جواز باید می‌گرفت و حالا ۱۵ ماه از زمان امضای قرارداد گذشته است. اگر مالکین حق فسخ داشته باشند، می‌توانند قرارداد را پایان دهند و البته می‌توانند قرارداد را ادامه دهند. پس این ضمانت‌ها باعث می‌شود طرفین حق انتخاب بیشتری داشته باشند.
بسیاری از موضوعاتی که باید در بندهای قرارداد نوشته شود، با توجه به پروژه تعیین می‌شود به همین دلیل است که شما نباید این موارد را کپی کنید. یکی از مواردی که زیاد پیش می‌آید نداشتن دانش کافی به موضوعات حقوقی و عمرانی است. به طور مثال شما برای تأخیر در تعهدات جریمه در نظر گرفتید؛ ولی زمان‌بندی دقیقی تنظیم نکردید که در این حالت این جریمه بی‌اثر است. تأخیر در پروژه‌های مختلف و زمان‌های مختلف ضرر برابری به طرفین وارد نمی‌کند. به طور مثال جریمه تأخیر در دریافت پروانه از بقیه موارد کمتر است؛ زیرا مالک هنوز ملک خود را به سازنده تحویل نداده است.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز:
در متن زیر ما لیستی از مهم‌ترین تعهدات سازنده را برای شما آورده‌ایم. دقت کنید که این لیست مهم‌ترین تعهدات هستند و همهٔ تعهدات را در این لیست نیاورده‌ایم. که دلیل آن تفاوت در قراردادهای مشارکت در ساخت است که تعهدات متفاوتی را برای طرفین وجود دارد.
مهم‌ترین تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت تهران :
- در تهیه نقشه‌ها نظر مالکین باید در نظر گرفته شود و توسط طراحان درج شده در قرارداد طراحی شوند.
- اخذ پروانه کار طبق حداکثر تراکم مجاز و اخذ سایر جوازهای لازم و پرداخت هزینه آنها.
- تأمین مالی، ساخت و مدیریت ساخت و ساز طبق قرارداد و مفاد آن و مشخصات کلی سازه جدید و لیست مصالحی که به کار می‌گیرند.
- خرید و نصب اصولی و استاندارد تأسیسات شامل کنتور آب، برق، گاز، تلفن و فاضلاب.
- مدیریت ساخت طبق برنامه زمان‌بندی قرارداد و تحویل آپارتمان به مالکین بدون هیچ کم و کاستی طبق قرارداد.
- بیمه کردن مشارکت.
- پرداخت قرض‌الحسنه مشارکت، بلاعوض، چک ضمانت و …
- هزینه و مسئولیت اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و سندهای تک برگی و تحویل آنها به مالک.
- پرداخت هزینه‌های آب، برق، گاز در زمانی که ملک در اختیارشرکت سازنده است.
- رعایت اصول ایمنی کار طبق مقرارت و قوانین ملی.
- مسئولیت همه حوادثی که از عدم رعایت ایمنی برای کارگران و همسایگان مجاور و ساختمان‌های آنها نشئت می‌گیرد بر عهده سازنده است.
- همکاری با مالکین، تیم نظارت و تیم داوری.
تعهدات مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت تهران :
- مالک متعهد می‌شود ملک را در تاریخ تعیین شده تحویل سازنده دهد.
- مالک اقرار کند که ملک در قید و رهن و مصادره نیست.
- انتقال سند به سازنده طبق شرایط تعیین شده در قرارداد.
- بازپرداخت مبلغ قرض‌الحسنه بعد از تحویل آپارتمان‌های تکمیل شده طبق موضوع قرارداد
- پرداخت بدهی‌های ملک قبل از تحویل ملک به سازنده مانند دارایی، شهرسازی، پسماند، آب، برق، گاز، تلفن و …
سخن پایانی:
- در طول زندگی مشارکت در ساخت را زیاد شنیدم و یا حتی در نزدیکانمان افرادی هستند که خانه‌های کلنگی و قدیمی خود را به دست سازندگان ساختمانی می‌سپارند و آپارتمان نوساز تحویل می‌دهند. به این کار مشارکت در ساخت و ساز گفته می‌شود.
فرم‌های مشارکت در ساخت و ساز اغلب ناقص بوده و همه نیاز‌ها و پیش‌بینی‌های لازم و ضروری امر ساخت و ساز و تعهدات طرفین را پوشش نمی‌دهد که طبق بندهای گفته شده در متن بالا باید دقت زیادی در متن قرارداد شود. و همچنین در چند سال اخیر با توجه به تجربیات املاک و شرکت‌های ساخت و ساز و وکلا باعث شده که قرارداد‌ها با جزئیات دقیق‌تری از لحاظ حقوقی و فنی تنظیم شود که همه ضمانت‌ها و تعهدات قرارداد مشارکت را پوشش دهد.
در نهایت باید گفت که قرارداد مشارکت در ساخت تهران یکی از قراردادهای بسیار با اهمیت در زمینه املاک است. برای نوشتن چنین قراردادی باید بیشتر مطالعه کنید و از متخصصین این حیطه کاری و وکلا استفاده کنید. تعهدات نوشته شده برای مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت با توجه به خصوصیات پروژه متفاوت است؛ ولی مهم‌ترین تعهدات را در این مقاله برای شما ذکر کردیم.
