مشارکت در ساخت ساختمان یکی از انواع مشارکت در جامعه امروزه ما است. اما متأسفانه هنوز هم فرایند مشارکت در ساخت ساختمان با چالش‌های زیادی برای دو طرف مشارکت روبرو است و روزبه‌روز شاهد بالا گرفتن اختلافات در قراردادهای مشارکت هستیم. عدم آگاهی کارفرمایان از شرایط مربوط به این قراردادها سبب شده تا خطاها در این زمینه بسیار بیشتر شود. در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت تهران باید به جنبه‌های مختلفی توجه کرد. وضعیت اقتصادی، تعهدهای مهندسین و قوانین حقوقی پایه‌های اصلی برای تنظیم این قرارداد هستند که افراد غیر حرفه‌ای اطلاعات کافی درباره آنها ندارند.
آنچه در این مقاله میخوانید
قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان چیست؟
قراردادهای مشارکت در ساخت ساختمان از نمونه قراردادهایی هستند که از لحاظ اقتصادی در جامعه امروزی رواج پیدا کرده‌اند. مشارکت در ساخت ساختمان یک نوع مشارکت است که در آن فرد به‌عنوان مالک یک ساختمان قدیمی اقدام به همکاری با فرد یا شرکتی به‌عنوان سازنده که در زمینه ساخت و ساز تخصص دارد، می‌کند. دلیل اصلی انجام قراردادهای مشارکت در ساخت ساختمان عدم داشتن تخصص و تجربه و سرمایه کافی برای افراد جامعه در حرفه ساختمان‌سازی است. در این میان سازنده که معمولاً مهندس عمران یا ساخت و ساز است، با کسب سرمایه و تخصص اقدام به ساخت و ساز برای مالک می‌کند و در عوض آن با مالک شریک می‌شود.
به همین دلیل نباید این دو قرارداد را مانند هم در نظر گرفت. در قرارداد مشارکت ساخت ساختمان مالکین علاوه بر عدم پرداخت هزینه‌ها، مبلغی را هم به‌عنوان بلاعوض دریافت می‌نمایند که طبق عرف پرداخت می‌شود. به همین دلیل در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان بررسی‌های زیادی انجام شود.
مزایای مشارکت در ساخت ساختمان چیست؟
برخی از مزیت‌های قراردادهای مشارکت در ساخت ساختمان برای طرفین قرارداد و شهر به شرح زیر هستند:
- نوسازی بافت فرسوده شهر
- ایجاد ارزش‌افزوده برای ساختمان
- فراهم کردن مکان و واحدهای بیشتر برای سکونت افراد
- افزایش سرمایه مالکین ساختمان
- کسب سود برای سازندگان
- رونق گرفتن صنعت ساختمان‌سازی کشور
- رونق گرفتن بازار مسکن در کشور
- ایجاد شرایط کار برای کارگران ساختمانی
- زیباسازی محیط‌های شهری
- ایجاد امکانات جدیدتر
- تقویت ساختمان در مقابل زلزله و بلایای طبیعی
- صرفه‌جویی در هزینه‌ها برای مالکین
- سرمایه‌گذاری مطمئن برای سازنده
چگونه می‌توان برای ملک کلنگی سازنده پیدا کرد؟
یکی از اولین نکاتی که برای مالک خانه‌های کلنگی قبل از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان، یافتن سازنده متخصص و ماهر است. پیدا کردن سازنده‌ای متخصص کار ساده‌ای نیست. با وجود سازندگان بسیار در شهر و کشور، ممکن است همه سازندگان شرایط متناسب با شرایط شما را نداشته باشند و از همه مهم‌تر قابل اطمینان نباشند.
برای پیدا کردن سازنده متخصص و قابل اعتماد به نکات زیر دقت کنید:
- بهتر است با سازنده‌هایی همکاری کنیم که نمونه کارهای ساخته شده و در دست ساخت در منطقه محل سکونت شما را داشته باشند.
- قبل از هر اقدامی باید از نمونه کارهای سازنده دیدن نمایید.
- برای یافتن سازنده ماهر می‌توانید در نیازمندی‌های روزنامه‌ها و سایت‌ها و نرم‌افزارهای دیگر ثبت آگهی انجام دهید.
- املاک منطقه شما هم در پیدا کردن سازندگان متخصص باید شما را یاری کنند.
- سازنده باید از نظر مالی شرایط لازم برای پیش بردن پروژه را از صفر تا صد داشته باشد.
چگونه می‌توان خانه قدیمی و کلنگی پیدا کرد؟
این سؤال یکی از سؤالاتی است که سازندگان همیشه مواجه هستند. یافتن خانه کلنگی مناسب برای ساخت و ساز ممکن است از پیدا کردن سازنده متخصص سخت‌تر باشد. خانه کلنگی که مالکین آن موافق اجرای قرارداد مشارکت ساخت ساختمان بوده و خود ملک نیز شرایط مناسبی از نظر موقعیت و متراژ داشته باشد، نیاز به جستجوی زیادی دارد. با این وجود یاری گرفتن از املاک ناحیه خود و جستجو در سایت‌های پخش آگهی‌های مربوط به املاک می‌تواند گزینه خوبی برای پیدا کردن ملک‌های کلنگی باشد.
چالش‌هایی که در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان با آن روبه‌رو خواهید شد:
قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان یکی از قراردادهای حقوقی است که نیاز به مهارت زیاد دارد و امروزه در جامعه رواج پیدا کرده است که چالش‌های زیادی ایجاد می‌کند و افراد ماهر هم ممکن است اشتباهات زیادی در این زمینه داشته باشند. به همین جهت به دقت بالایی نیاز خواهد داشت. به افراد و شرکت‌هایی که تخصص کافی در مورد تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت ندارند، اعتماد نکنید. این امر ضرر و زیان زیادی از نظر مالی و حقوقی برای مالک و سازنده به دنبال خواهد داشت. حتی اگر سازنده آشنا هم باشد این اقدام ریسک فراوانی را برای مالک ایجاد کند.
با همه این تعاریف چالش‌هایی که در تنظیم چنین قراردادهایی وجود دارد را می‌توان به سه دسته مختلف دسته‌بندی کرد:
- چالش‌های اقتصادی قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان
- چالش‌های مهندسی در قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان
- چالش‌های حقوقی هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان
بررسی و گذر از هرکدام از این چالش‌ها نیاز به تخصص و تجربه در این مورد دارد. در متن زیر راهکارهایی را برای آنها وجود دارد:
1. چالش‌های اقتصادی قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید در حوزه اقتصادی بررسی زیادی شود. شرایط اقتصادی در قرارداد مشارکت خیلی اهمیت دارد و حتی امکان دارد باعث در انتخاب فرد سازنده تجدید نظر شود. شرایط اقتصادی در پروژه‌های مشارکت برای مالک که خانه او تنها دارایی اوست، بسیار مهم و حیاتی خواهد بود. سازنده باید تا آخرین روز پروژه و زمان تحویل آن توان پرداخت هزینه‌های لازم را دارد.
2. چالش‌های مهندسی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان
مهندسین برای پیش برد پروژه باید تمهیدات مهندسی را در نظر داشته باشند. مسلماً بیشتر مالکین در زمینه‌های مهندسی تخصص نداشته و سازنده نقش اصلی را در این زمینه دارد. به همین جهت مالک باید برای اطلاع کامل از این موارد، از مشاوره دریافت کند و سرمایه‌های خود را در ریسک نیندازد.
3. چالش‌های حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان
در این مرحله مالک و سازنده باید در مورد همه مسائل توافق کنند برای حل چالش‌های حقوقی طرفین نیاز به خدمات مشاوره حقوقی تخصصی دارند. این توافق‌ها باید تضمین‌کننده تقابل سازنده و مالک در مشارکت در ساخت ساختمان باشد.
چه اقداماتی می‌تواند منجر به تنظیم یک قرارداد موفق شود؟
معیارهایی وجود دارند که می‌توانند یک قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان موفقیت‌آمیز ایجاد کنند و هر دو طرف قرارداد تا انتهای کار راحت باشند. زمانی که هر طرفین قبل از امضای قرارداد بررسی‌های لازم را انجام دهند و تحقیقات خود را تکمیل کرده باشند، می‌توانند آینده بدون ریسک را برای خود و پروژه رقم بزنند. از تجربیات سازنده گرفته تا شرایط مالک و قوانین شهرداری همگی از مواردی هستند که باید مورد بررسی قرار گیرد. برخی نکات مهم که زمینه مشارکت می‌توان اشاره کرد عبارت‌اند از:
- سازنده باید در مورد منطقه مورد نظر آشنایی کامل داشته باشد.
- تنظیم و امضای قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان باید در دفتر رسمی و زیر نظر وکیل پایه یک دادگستری انجام شود.
- طرفین برای اجرای تعهدات باید تضمین ارائه دهند.
- حسن شهرت سازنده در منطقه
برای جلوگیری از برخی مشکلاتی که بیشتر طرفین در قراردادهای ساخت و ساز همیشه با آن روبرو هستند، بهتر است همه جوانب را در هنگام امضای آن در نظر گرفته و سپس برای این منظور اقدام نمایید.
مفاد قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان:
برای کسانی که به دنبال تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان هستند، لازم است تا مفاد این قراردادها را بیان کنیم. البته باید بدانید که بسته به شرایط پروژه ممکن است بندها و مفاد بسیار زیاد دیگری نیز به این قرارداد اضافه شود. به همین جهت اکتفا کردن به توضیح این مفاد تضمین‌کننده تنظیم قرارداد مشارکت برای دو طرف نمی‌تواند تضمین کننده باشد. بهتر است در کنار مطالعه و کسب اطلاعات در این زمینه، از خدمات مشاوره حقوقی مربوط به این قراردادها نیز استفاده نمایید.
- موضوع قرارداد
- آورده‌های طرفین قرارداد
- مشخصات طرفین قرارداد
- تعهدات مالکین
- تعهدات سازنده
- شرایط تقسیم سهم‌ها
- برآورد دقیق هزینه‌ها تا انتهای پروژه
- مدت قرارداد
- مصالح مورد استفاده برای ساخت
- شرایط ساخت ساختمان
- بند مربوط به فورس ماژور
- روند انتقال سند
- تعیین داور برای شرایط اجرای قرارداد
- ضمانت حسن انجام کار
محاسبه درصد هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان به چه صورت است؟
در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان باید طرفین در میزان درصد سهم خود با همدیگر توافق کنند. نتیجه گیری از این توافق نیاز به گفتگو بسیاری دارد به هر حال عدد توافق شده به شرایط مختلفی بستگی دارد. برخی از آنها شرایط به شرح زیر است:
- قیمت هر مترمربع ساختمان نوساز در آن منطقه
- رونق و یا کساد بودن بازار مسکن در آن منطقه
- هزینه اجرای ساختمان توسط سازنده
- مصالح به کار رفته توسط سازنده و مورد نظر مالکین
نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت ساختمان:
انتقال سند در مشارکت در ساخت ساختمان دارای عرف مشخصی است. بهتر است شما هم طبق این عرف پیش بروید و فریب افراد دیگر را نخورید. طبق عرف انتقال سند از طرف مالک به سازنده باید با پیشرفت پروژه و هزینه‌های ایجاد شده انجام شود. درواقع در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان، سازنده و مالک باید زمان‌بندی مشخصی را در نظر داشته باشند که در طی این زمان‌بندی بر اساس هزینه‌های انجام شده، قسمتی از سهم ملک، به اسم سازنده انتقال داده شود. معمولاً این شرایط در 4 مرحله زیر انجام می‌پذیرد:
- پس از دریافت پروانه ساخت و پرداخت هزینه‌های به شهرداری توسط سازنده
- پایان مرحله سفت‌کاری ساختمان
- تحویل کامل ملک با امکان سکونت
- نهایی شدن و دریافت صورت‌جلسه تفکیکی بنا
که امکان تغییر در این زمان‌بندی نیز با توجه به توافق سازنده و مالک وجود دارد.
نکاتی درباره تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان:
در این قسمت نکاتی را برای شما ارائه می‌کنیم که امکان دارد در مراحل اول برای شما آشکار نباشند. برای اینکه درک درستی در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت داشته باشید، دقت به این نکات نیز ضروری خواهند بود:
1- دقت به شرایط عرف منطقه:
یکی از نکات مهمی که در قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان وجود دارد بررسی شرایط معمول در منطقه است. این موضوع می‌تواند تأثیر بسیاری در هزینه‌ها و شرایط قرارداد ازجمله سهم دو طرف داشته باشد. از جمله درصد مشارکت و میزان مبلغ بلاعوضی که با توجه به شرایط قابل تغییر است.
2- بهینه‌سازی هزینه‌های ساخت:
هر سازنده‌ای بنا به مهارت و تخصص خود در طراحی ساختمان و استفاده از مصالح مختلف ممکن است هزینه‌های متفاوتی را برای اجرای یک پروژه در نظر بگیرد.
3- استفاده از چک ضمانت بهتری به جای سفته است.
4- تعیین حق فسخ و ضرر و زیان در صورت کوتاهی هر یک از دو طرف در اجرای تعهدات.
