شرایط مشارکت در ساخت زمین و قوانین حقوقی آن

آشنایی با مباحث مربوط به مشارکت در ساخت زمین

فرض کنید که شما صاحب خانه ای قدیمی و کلنگی هستید که نیاز به بازسازی دارد و یا اگر آن را تخریب و تبدیل آن به یک آپارتمان زیبا و نو ساخت و باکیفیت کنید. سود زیادی عایدتان خواهد شد؛ اما با توجه به شرایط ممکن است شما تخصص و منابع و بودجه ی مالی لازم و کافی برای انجام این کار را نداشته باشید در چنین شرایطی مسلماً مشارکت در ساخت زمین می تواند به شما کمک کند. درچنین حالتی یک سازنده سرمایه و تخصص خود را با شما به اشتراک می گذارد و خانه کلنگی و فرسوده ی شما  را تبدیل به آپارتمانی چندطبقه می کند.

در آخر پروژه ساخت و بازسازی نیز طی یک قانونی شما با سازنده در سودی که از این ساخت وساز به دست می آید شریک می شوید. اکنون با توجه به این مقدمه  و توضیحات به سراغ مبحث آشنایی با شرایط مشارکت در ساخت زمین و قوانین آن رفته و شما را با جنبه های مختلف آن آشنا تر می کنیم.

مشارکت در ساخت زمین

آشنایی با مبحث  و نکات مربوط به مشارکت در ساخت زمین

دریک تعریف حقوقی می توان خاطر نشان کرد که مشارکت در ساخت یک توافق دوطرفه است که در آن دو نفر (مالک و سازنده) تعیین می کنند برای احداث یک ساختمان آپارتمان یا نوسازی یک خانه ی کلنگی ، طبق شرایط و مشخصات تعیین شده سرمایه گذاری مشترکی داشته و به نسبت سرمایه و آورده شان باهم شریکباشند.

تعهدات کلی سازنده  با مالک در قرارداد مشارکت ساخت زمین

به طورکلی سازنده طی اجرای قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی متعدد را متعهد میشودالبته در شرایط مختلف این تعهدات متفاوت هستند.

مهم ترین تعهدات سازنده عبارت اند از:

  • پرداخت هزینه های ساختمانی پروژه در حال ساخت زمین
  • پرداخت هزینه های اداری پروژه در حال ساخت زمین
  • پرداخت مبلغی به عنوان  بهای اجاره به مالک طی مراحل ساخت پروژه

همچنین پرداخت همه ی جریمه ها ازجمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده صد، ، شهرداری،فضای سبز سازمان پارک ها نظام مهندسیو همه و همه فقط بر عهده سازنده است.

در تعیین بلاعوض به این نکته را فراموش نکنید که لزوماً سازنده‎ای که بلاعوض بیشتری می دهد، سازنده بهتری نیست؛ بنابراین در این خصوص با کارشناس مشارکت در ساخت گروه مهندس صالحی مشورت کنید و سعیتان بر این باشد که دریافت بلاعوض قرارداد با چک بانکی صورت گیرد تا مشکلی پیش نیاید. در صورت وصول نشدن چک ها، در قرارداد مشارکت در ساخت ضرر و زیان و حق فسخ یک طرفه باید برای مالک وجود داشته باشد.

همچنین توصیه می‎شود که تا زمان پایان عملیات ساخت، پیش فروش ساختمان صورت نگیرد و به سازندهحقپیش فروش داده نشود؛ اما اگر تصمیم به پیش فروش گرفته شد حتماً تا قبل از پایان سفت کاری این اجازه به سازنده داده نشود و پس ازآن هم فقط به نسبت سهمی که ازپروژه برای سازنده در نظر گرفته شده است و با توافق کتبی مالک، پیش فروش صورت گیرد.

مراحل انتقال قدرالسهم سازنده در مشارکت در ساخت زمین

به طورکلی می توان گفت که انتقال قدرالسهم به نام سازنده مشارکت در ساخت زمین طی سه الی چهار مرحله و با توجه به هزینه هایی که سازنده برای ساخت داشته است صورت گیرد و این مراحل شامل:

  • انتقال بخشی از قدرالسهم پس از دریافت جوازساخت
  • انتقال بخشی از قدرالسهم پس از پایان مرحله سفت کاری پروژه
  • انتقال بخشی از قدرالسهم پس از تحویل ملک قابل سکونت ساختمان
  • انتقال کامل قدرالسهم پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی پروژه

لازم است بدانید که گاهی برخی از سازندگان پیشنهاد می دهند برای کاهش مالیات نقل وانتقال املاک در ابتدای پروژه و براییک مرتبه سهمشان را به نام خودشان کنید و از شما می خواهد در خصوص این مقدار، وکالت های فروش بلاعزل به شما (مالک) بدهید و پس از انجام تعهداتش، طی زمان بندی مشخص شده هر وکالت اعطایی به او نیز باطل گردد؛ که لازم به یادآوری است که این راهکار ازنظر حقوقی توصیه نمی شود.

  • فراموش نکنید که برای دریافت پایان کار ساختمان اصلا نیازی به پایان نازک کاری ساختمان ندارید.اگر هرگونه تأخیر در مراحل اداری که به وجود آید از قصور سازنده نبوده و یا خارج از خواسته سازنده انجام شده است، متناسب با این تأخیرها و با تائید مالک به مدت قرارداد افزوده خواهد شد. در غیر این صورت سازنده  متحمل ضرر و زیان می شود.
  • باید برای قرارداد مشارکت در ساخت در کلیه صفحات یک شماره قرارداد واحد و تاریخ امضا تعیین کنید. تمام صفحات قرارداد بایددارای امضا و اثرانگشت باشند.
  • در بالای تمام صفحات قرارداد مشارکت در ساخت زمین را بنویسید و از عنوان قرارداد مبایعه نامه، معامله، مشارکت مدنی،بیع و … برای قرارداد استفاده نکنید.
  • حق واگذاری قرارداد به غیر راو همچنین حق دریافت هرگونه وام را از سازنده سلب و ساقط کنید.
  • در صورت تخلف سازنده از مفاد قرارداد موضوع را به اطلاع وکیل  و یا داور رسانده و در صورت نیاز از طریق اظهارنامه به سازنده و داور پروژه ارسال کنید.
  • هرگونه توافق جدید را در قالب متمم قرارداد تنظیم و به داور پروژه اطلاع رسانی شود.
  • اگر سازنده در انتهای فهرست لوازم موردنیازو مصالح و عبارت مشابه را ذکر کرد، مخالفت کنید تا از اختلاف های بعدی  جلوگیری شود  تغییر این فهرست را فقط با تائید کتبی مالک بپذیرید.

بررسی اهمیت و مزایای پروژه  به صورت مشارکت در ساخت زمین تهران

دریک نگاه کلی می توان بیان  کرد که مشارکت در ساخت فرایندی با مزایای قابل توجه است که ازجمله آن می توان به موارد زیر اشاره کرد.

که شامل:

۱. تقویت و افزایش استحکام بنای قدیمی

ازجمله مهم ترین مزایای مشارکت در ساخت زمین این است که چنینعملی منجر به بازسازی بافت فرسوده شهرو ایجاد بافتی مستحکم  و قابل اعتماد می شود.

خانه های قدیمی و بافت های کهنه دراکثر مواقع عمری بالای۲۵ سال دارند؛ این در حالی است که ۲۵ سال پیش اجرای سازه های مختلف وقوانین ساخت ساختمان از استاندارد مناسبی برخوردار نبود.

در همین راستا آیین نامه ۲۸۰۰ تدوین شد که امروزه  معیار اصلی برای تعیین مقاوم بودن یا نبودن ساختمان ها در برابر حوادث مختلف ازجمله زلزله است.

با تصویب این آیین نامه و ارائه استانداردهای جدید در بخش ساختمان ؛امروزه سازمان نظام مهندسی بر اجرای دقیق و کامل آن اصرار زیادی دارد. به همین دلیل می توان ادعا کرد که ساختمان های قدیمی و کلنگی در برابر زلزله های بزرگ زیاد مقاوم نیستند.

با توجه به همین مورد مشارکت در ساخت زمین برای افرادی که تخصص کافی و لازم  سرمایه در زمینه بازسازی خانه هایشان را ندارند این امکان را می دهد تا آینده ای امن در خانه های خود داشته باشند

البته این نکته را هم نباید فراموش کرد که فقط مقاومت در برابر زلزله به عنوان معیاری از استحکام بنا نیست. یکی از مواردی که  اکثر ساختمان های کلنگی با آن درگیرند، موضوع نشست نامتقارن سازه است. نشست ها می توانند باعث ایجاد ترک های کوچک یا بزرگ شوند و خطرآفرین باشند و جان ساکنین را نیز به تهدید کنند. درگذشته موضوعات مربوط به شالوده  و پی ساختمان و مقاومت خاک جدی گرفته نمی شد  در صورت بازسازی ساختمان بر اساس قوانین و مقررات  جدید و استانداردهای امروزی، می توان از مشکلات مرتبط با نشست ساختمان نیز جلوگیری کرد.

۲. اجرای یک ساختمان زیبا در شهر

همان طور که شما نیز شاهد بافت قدیمی و فرسوده در اکثر نقاط  شهر هستید، ساختمان های قدیمی و کلنگی در اکثر مواقع وجهه زیبایی ندارند و همین مسئله باعث مشود در حالت کلی چهره ی شهر نازیبا باشد.

یکی از موارد وجود بافت فرسوده؛  به عنوان عاملی برای زشت شدن فضا است،  چرا که همواره فرسودگی و کهنگی فضا دلیلی  برعدم زیبایی است.

از طرف دیگر وجود بافت کهنه و بد در فضای شهری معمولاً بر روی اعتمادبه نفس و روحیات ساکنین خانه تأثیردارد.

با توجه به همین مسائل بازسازی ساختمان و خانه با کمک مشارکت در ساخت زمین می تواند هم چهره شهر شما را زیباترکند و هم باعث می شود مالک احساس خوبی به خانه ای که در آن زندگی می کند داشته باشد و زیبایی ساختمان و محل زندگی اش را چند برابر کند.

طبیعتاً با گسترش پروژه های نوسازی خانه ها  از طریق پروژه های مشارکتی زمین و خانه های کهنه، زیبایی ساختمان ها بیشتر خواهد شد؛ بنابراین شرایط زندگی برای خانواده ها نیز در بهترین وضعیت قرار خواهد گرفت.

۳. مشارکت در ساخت زمین فرصتی برای استفاده از امکانات جدید

مسلماً ساختمان های قدیمی دارای امکانات قدیمی نیزهستند و از جدیدترین تجهیزات در فضای داخلی و خارجی محروم هستند. با توجه به همین مسئله با بازسازی و نوسازی یک مکان و ساختمان علاوه برافزایش زیبایی بصری  ساختمان، می توان برای ساختمان آسانسور، لابی، پله های فرار و یا سایر تجهیزات کاربردی و ضروری را در نظر گرفت.

بافت های قدیمی دارای سیستم های گرمایش غیراصولی نیزهستند و وجود چنین سیستم هایی خود عامل افزایش سالانه هزینه زیادی بابت گرمایش خانه است که درنهایت هم نتیجه مطلوب حاصل نمی شود؛ بنابراین با نوسازی و به روزرسانی خانه های کلنگی می توان از این چنین مشکلاتی رها شده و خانه را به امکانات روز مجهز کرد.

بررسی زمان اجرای پروژه مشارکت در ساخت زمین تهران

به طورکلی می توان گفت که زمان اجرای پروژه مشارکت در ساخت با توجه به تعداد طبقات و متراژ ملک متفاوت است. به همیندلیل توصیه می‎شود مدت قرارداد را از زمان امضای قرارداد تا دریافت اسناد تک برگ به‎صورت تعداد ماه قرار دهید و زمان بندی پروژه مشارکت در ساخت را به چهار مقطع تقسیم نمایید.

 در یک نگاه کلی مقاطع اخذ مجوز شامل:

  • دریافت جواز تخریب و نوسازی زمین  از شهرداری مربوطه
  • تکمیل سفت کاری ساختمان
  • پایان نازک کاری و تحویل واحدهای پروژه
  • دریافت اسناد تک برگ (حداکثر ۸ ماه بعد از تحویل آپارتمان ها برای دریافت سند تک برگ مهلت مقرر کنید.)
  • فراموش نکنید که باید در این رویه در صورت انجام نشدن تعهد سازنده طبق زمان بندی بالا، امکان فسخ یا دریافت ضرر و زیان (وجه التزام) وجود داشته باشد.

همچنین پیشنهاد می شود که پیشرفت کار در بازه های زمانی دوماهه طی صورت جلسه هایی به امضای مالک و سازنده و کارشناس تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت برسد.

مشارکت در ساخت زمین و افزایش سرمایه شما و ارزش ملک

فراموش نکنید که زمانی که یک خانه قدیمی یا ساختمان کهنه خود را مورد بازسازی و یا نوسازی قرار می دهید عملاً سبب افزایش سرمایه خود می شوید چراکه شما با این کار نه تنها زمین و یا ملک خود را نمی فروشید و با گذشت زمان متضرر نمی شوید بلکه دارای یک بنای کاملاً مدرن و به دوراز مشکلات قبل می شوید و می توانید از سود حاصل از یک خانه نوساز بهره ببرید. زمانی که پروژه های نوسازی بیشتر انجام شوند، ارزش یک ملک و خانه افزایش خواهد یافت که این خود، یک سرمایه برای آینده است.

مشارکت در ساخت زمین  و کاهش هزینه نگهداری و تعمیر ملک و مصرف انرژی

کاملاً واضح است که مصرف انرژی در خانه های قدیمی بالا است. به طور مثال خانه های کلنگی و کهنه دارای  پنجره های دوجداره نیستند، درنتیجه انرژی گرمایشی زیادی از طریق پنجره های غیراستاندارد خانه هدر می رود.  همچنین به دلیل عدم وجود سیستم گرمایش از کف نیز بر افزایش مصرف انرژی افزوده می شود.

اغلب سازه های فرسوده چنین شرایطی  را دارند  پس با توجه به این نکته می توان تأکید کرد که به وسیله  بازسازی اصولی خانه می توانید در این هزینه ها صرفه جویی کنید و استحکام بنا را افزایش دهید.

تبدیل سریع ملک کلنگی به نقدینگی با مشارکت در ساخت زمین

کاملاًمشخص است که برای خانه های کلنگی و قدیمی به سختی خریدار پیدا می شود، این در حالی است که خانه های نوساز و جدید همیشه مشتری و خریدار مخصوص به خود را دارند. پس اگر در شرایط مختلف قصد فروش بنای نوساز خود را داشته باشید می توانید آن را سریعاً به پول نقد تبدیل کنید. به همین دلیل مشارکت در ساخت زمین را ازجمله رویه های مناسب در زمینه نوسازی و بازسازی ملک به حساب می آورند.

نکات مهم حقوقی در باب قرارداد مشارکت در ساخت زمین

همان طور که میدانید این نوع از قراردادها نیز به مانند سایر قراردادهای حقوقی نیاز به توجه به یکسری نکات در ابتدای اجرا و در حین اجرا می باشند که در این بخش سعی کرده ایم به ارائه این نکات مهم بپردازیم:

در قرارداد مشارکت در ساخت زمین، سهم شرکت پیمانکار و مالک از میان ۵۰ درصد به عنوان معیار، تغییر پیدا می کند؛ به عنوان مثال سهم صاحب زمین یا صاحب اصلی ملک ۵۵ درصد و سهم شرکت پیمانکار ۴۵% حساب می شود، البته این درصد می تواند به صورت ۶۰ و ۴۰ نیز متغییر باشد.

با یک نگاه کلی به منظور محاسبه میزان مشارکت و درصد سود در میان دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت، باید تغییرات نرخ تورم و همچنین قیمت مسکن در بازار در نظر گرفته شود.

فراموش نکنید که هزینه‌ی پروژه ها در شهرهای مختلف، متفاوت است؛ بنابراین شما باید محاسبات را بر اساس قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در یک منطقه خاص از یک شهر مشخص انجام دهید.

برای پروژه های مشارکتی ضروری است که ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه در ابتدای مشارکت محاسبه شود. به طورکلی از فرمول های ویژه برای سود و ارزش ملک استفاده می شود.

در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت زمین تمام شرایط به ویژه میزان سود، با نظر دو طرف قرارداد تنظیم می شود؛ لیک شرایط عرف جامعه نیز بر این مساله تأثیرگذار هستند.

بهتر است فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط و موردنظر برای استفاده در ساخت بنا و زمین به صورت شفاف و با قید جزئیات کامل مثل نام، مدل، کشور سازنده، رنگ، جنس و … به ‎صورت مکتوب تهیه شود و پس از امضا مالک و سازنده ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت شود.

چرا که رعایت نکردن این نکات جزء مواردی هست که بیشتر اختلاف نظرها پس از تنظیم قرارداد در اینهاست.

قبل از اینکه پروژه مشارکت در ساخت زمین آغاز شود، شرکت سازنده یا شرکت پیمانکار یک وجه بلاعوض را به مالک زمین یا مالک ملک پرداخت می کند تا مالک بتواند در طول انجام پروژه، محل اسکان برای خود و خانواده فراهم کند.

هنگام قرارداد مشارکت در ساخت زمین، فردی به نام داور یا حاکم در قرارداد تعیین می شود که نقش قضاوت کننده را بر عهده دارد. قبل از اینکه این فرد نقش قضاوت را بر عهده بگیرد باید شرایط و وظایف و مسئولیت ها به او ابلاغ شود. همچنین در قراردادهای مشارکتی برای پروژه های ساخت وساز حتماً مسئولیت ها و وظایف هر دو طرف قرارداد باید به دقت تعیین و قید شود.

لازم است شرکت های پیمانکاری حقوقی تمام مراحل عقد قرارداد را به همراه امضای رسمی و مهر شرکت بااعتبارانجام دهند.لازم به ذکر است که سعی کنید در قراردادهای مشارکتی به جای سفته از چک معتبر بانکی استفاده کنید. در این صورت امکان پیگیری برای مشکلات آینده برای شما فراهم خواهد بود.

اگر خدمات مشارکت در ساخت وساز زمین را از شرکت های پیمانکاری دارای مالکیت حقوقی دریافت می کنید، ضروری است که از اعتبار عملکرد و فعالیت های شرکت مطمئن شوید تا از وارد شدن خسارت های جدی به ملک یا زمین خود خودداری کنید.

دقت کنید که اگر در قراردادهای مشارکت در ساخت زمین اگر جمله ی «طرفین خیار تدلیس و خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می نمایند» نوشته شود، شما بعد از امضای قرارداد دیگر نمی‎توانید هیچگونه شکایتی تحت عنوان کلاه برداری یا مغبون شدن (ضرر کردن) داشته باشید.

در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت زمین حتماً ذکر شود که اگر هر یک از طرفین قرارداد به مسئولیت ها و وظایف خود عمل نکنند، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت زمین برای آن ها امکان پذیر است. لازم به ذکر است که دریافت و تعیین ضمانت برای اجرای پروژه در قراردادهای مشارکتی ضروری است.

فراموش نکنید که اگر در حین انجام پروژه، مالک زمین یا بنا فوت کند، ورثه او باید اجرای مراحل ادامه پروژه را بر عهده بگیرند.

شرکت پیمانکار یا سازنده پروژه وظیفه دارد در بازه های زمانی یک ماه الی دو ماهه در قالب صورت جلسه یا گزارش رسمی، مراحل تکمیل کار را به اطلاع مالک یا شرکت های طرف قرارداد برساند.

اگر بعد از شروع ساخت وساز قصد جمع کردن املاک یا زمین های مجاور جهت استفاده از تراکم تشویقی برای پروژه خود دارید، می‎توانید با مالکان زمین های همسایه قرارداد معاوضه زمین یا خانه با آپارتمان تنظیم کنید و این قرارداد به عنوان متممی به قرارداد مشارکت در ساخت اصلی باشد.

در قرارداد مشارکت در ساخت زمین چنانچه یک فرد یا چند فرد به عنوان نماینده یا نمایندگان مالک زمین یا ساختمان و خانه وظیفه رسیدگی به فعالیت های شرکت پیمانکار را داشته باشند، نام آن ها باید در قرارداد قید شود.جایگزین شدن نمایندگان به جای مالک اصلی نیز از جمله مواردی است که در قرارداد بهتر است ذکر شود.

به طورکلی قراردادهای مشارکتی در ساخت وساز زمین بر پایه نحوه فعالیت شرکت سازنده و بودجه مالی صاحب زمین یا صاحب ملک  و یا ساختمان تنظیم می شوند.

لازم به ذکر است که پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت زمین وکالت کاری به صورت مدت دار به سازنده فقط برای انجام امور اداری داده شود. از وکالت دادن در بقیه موارد جدا جلوگیری شود.

تمامی چک هایی که در زمان قرارداد صادر شده داند در حضور کارشناس قرارداد یا داور و شاهدان تنظیم و امضاء و مبادله شوند و ازتمام چک ها کپی گرفته شود. فراموش نکنید که چک های قرارداد مشارکت در ساخت زمین به دلیل اینکه بابت قرارداد صادر شده اند، جنبه کیفری نخواهند داشت.

ضروری است که در قرارداد مشارکت در ساخت زمین ذکرشود انباری ها و پارکینگ ها که به نسبت میزان سهم طرفین تقسیم خواهد شد. بهتر است ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری مشخص شود و با تائید نقشه های معماری تکلیف پارکینگ ها و انباری ها به لحاظ رعایت ضوابط طراحی پارکینگ ها در پروژه های مسکونی و اداری مشخص شود.

با توجه به ؛ به روزرسانی قواعد و مقررات ادارات و سازمان هایی چون شهرداری، نظام مهندسی، آتش نشانی و مطلع نبودن برخی از سازندگان توصیه می شود مالک نسبت به آخرین ضوابط و قوانین اجرایی از افراد متخصص تحقیق به کند و به اطلاع سازنده نیز برساند.

ذکر این جمله که «این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است» ضرورت دارد.

ازنظر حقوقی فقط پروانه تخریب و نوسازی سندی اعتبار دارد که بتوان با استناد به آن تراکم، طبقات، مشاعات و قرارداد مشارکت را تنظیم کرد. بنابراین تحت هیچ شرایطی قبل از دریافت جواز (حتی با صدور فیش عوارض) ملک را به سازنده تحویل ندهید.

اگر زمان قرارداد مشارکت در ساخت به اتمام برسد، ولی پروژه ساخت وساز پایان نیافته باشد، حق فسخ قرارداد یا ضرر برای هر دو طرف وجود ندارد، مگر اینکه قبلاً در قرارداد شرایطی را دراین مورد ذکر شده باشد.

کلام آخر

موارد بالا فقط بخشی از فواید بازسازی خانه های فرسوده و کلنگی بود که مشارکت در ساخت زمین فرآیند آن را بسیار ساده کرده است. الازم به ذکر است که این نوع از قراردادها به مانند هر قراردادی دیگری ریسک های خاص خودش را دارد؛ اما  این خطرات کاملاً قابل پیش بینی هستند.اگر نکات احتیاطی لازم را رعایت کنید می توانید تجربه ی خوبی از مشارکت داشته باشید امیدواریم موارد مطرح شده برای شما عزیزان مفید واقع شده باشد.

 

 

28 دیدگاه. دیدگاه جدید بگذارید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این زمینه را پر کنید
این زمینه را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
شما برای ادامه باید با شرایط موافقت کنید

خروج از نسخه موبایل