شراکت در ساخت و ساز چیست؟

 شراکت در ساخت و ساز

سرمایه گذاری مشترک برای ساخت آپارتمان بین صاحب ملک یا مالکین با تعداد بالا از یک‌سو و یک یا چند مجری از سوی دیگر که گروه اول زمین و گروه دوم هزینه‌ها را تقبل می‌نمایند. یکی از قراردادهای حوزه‌ی پیمانکاری و ساخت و ساز، قرارداد  شراکت در ساخت و ساز است که بین دو طرف معامله در پروژه‌های تجاری و مسکونی تنظیم و امضا می‌شود. در موارد بسیاری، مالک یک زمین پول کافی برای ساخت یک یا چند واحد مسکونی یا تجاری را ندارد و باتکیه‌بر قوانین  شراکت در ساخت و ساز، این روش محبوب را پیش می‌گیرد.

در این نوع همکاری، مالک از خدمات یک شرکت پیمانکاری استفاده می‌کند و در نهایت، طبق قرارداد درصدی از سود پروژه به وی تعلق می‌گیرد. بهتر است برای جلوگیری از هرگونه کلاهبرداری  شراکت در ساخت و ساز با مفاهیم آن آشنا باشید. همچنین نکات مهم در مورد فسخ قرارداد  شراکت در ساخت و ساز را بدانید تا دچار ضرر مالی و زمانی نشوید.

در ادامه به بررسی قرارداد  شراکت در ساخت و ساز، انواع  شراکت در ساخت و سازمان و بایدها و نبایدهای ساخت و ساز خواهیم پرداخت و با در نظر گرفتن این امر که مشارکت در هر کار و پروژه‌ای مزایا و معایب خاص خود را دارد، از خطرات  شراکت در ساخت و ساز در کنار مزایای آن سخن خواهیم گفت.

 شراکت در ساخت و ساز چگونه است؟

 در مشارکت ساخت، ملک از یکی و سرمایه از یکی دیگر است. به همین دلیل چون چند نفر در یک پروژه دخیل هستند بایستی برای تدوین قرارداد دقت زیادی صورت گیرد؛ مثلاً باید مطمئن شد که شخصی که ملک را آورده صاحب ملک باشد. سند ملک، آورده طرفین، مدت‌زمان پروژه، میزان سود و زیان، ضمانت اجرا، هزینه‌های اداری، درصد  شراکت در ساخت و ساز و بسیاری موارد دیگر بایستی موردتوجه قرار گیرد. با ما همراه باشید تا شما را با قوانین  شراکت در ساخت و ساز و ساز آشنا کنیم.

قوانین شراکت در ساخت و ساز

برای ساختن خانه رؤیایی و ساخت و ساز پایدار، تنها داشتن زمین در این مورد کافی نیست. حدود نیمی از قیمت یک واحد مسکونی صرف خرید مصالح ساخت خانه می‌شود. به این دلیل همکاری و رعایت قوانین  شراکت در ساخت و ساز هم برای سازنده و هم برای صاحب زمین ضروری است و موجب رونق صنعت ساختمان‌سازی کشور می‌شود.

سازنده برای ساخت نیاز به خرید زمینی متناسب با هدف خود دارد و ازطرفی صاحب ملک نیز نیاز به سازنده‌ای متخصص و متعهد دارد. در این حالت و با در نظر گرفتن عرف  شراکت در ساخت و ساز، صاحب زمین، ملک خود را در اختیار سازنده می‌گذارد و بعد از ساخت خانه، سهم خود را از واحد‌های مسکونی بر می‌دارد.

در این مقاله که توسط کارشناسان گروه ساختمان و ساز صالحی تنظیم شده، کوشش می‌کنیم شما را با قوانین و مقررات  شراکت در ساخت و ساز و مزایا و معایب آن و همین‌طور نکاتی که باید حتماً در این نوع شراکت بدانید، آشنا کنیم.

تنظیم یک قرارداد معتبر بر پایه‌ی قوانین  شراکت در ساخت و ساز یکی از مهم‌ترین جنبه‌های این فعالیت مشارکتی است؛ چراکه در  شراکت در ساخت و ساز صاحب زمین با شرکت یا هلدینگ ساختمانی به طور مستقیم در ارتباط است.

در این  نوع قرارداد هیچ‌کدام از طرفین (مالک و سازنده) بدون رضایت طرف مقابل حق خروج از قرارداد را ندارند؛ مگر آن که در متن قرارداد، حق فسخ (با شرایطی خاص) برای یکی از آن‌ها یا هر دوی آن‌ها پیش‌بینی‌شده باشد. از آنجا که تنظیم قراردادهای  شراکت در ساخت و ساز صرفاً به جنبه‌های مالی یک پروژه باز نمی‌گردد، لازم می‌دانیم به بررسی نکات مهم در این موضوع بپردازیم.

نکات مهم در تنظیم قرارداد  شراکت در ساخت و ساز

1. بایستی از صحت ادعای صاحب ملک مطمئن شوید یا آن شخص ثابت کند که اجازه این کار را دارد.
2. ملک باید سند رسمی داشته باشد.
3. مبالغی که دو طرف با آن سرمایه گذاری می‌کنند، بایستی به طور کامل و دقیق مشخص شود.

4. مدت زمان کار باید مشخص شود.

به این منظور باید هر مرحله از کار ساخت و ساز را قید کرد و زمان پایان آن را در قرارداد تعیین کرد. برای مثال تاریخ دقیق خاک‌برداری، ‌ تاریخ دقیق اسکلت‌بندی، ‌ تاریخ دقیق و روز سفت‌کاری و نازک کاری و تاریخ دقیق اخذ پایان کار و صورت‌جلسه تفکیکی.

6. میزان سود و زیان باید تعیین شود.
7. بایستی یک ضمانت اجرایی وجود داشته باشد که اگر طرفین به تعهداتشان عمل نکنند، اجرا شود.
8. نکته‌ی مهم در شروع شراکت در ساخت و ساز و ساز، انتخاب سازنده  شراکت در ساخت و ساز است.

ضروری است که فرد قابل اعتماد و کار درستی انتخاب شود و قرارداد هم به‌صورت دقیق و کامل نوشته شود و تمام جوانب درنظر گرفته شود.

سازنده‌ ممکن است برای کاهش هزینه‌ها از مصالح بی کیفیت استفاده می‌کند. پس حتماً لیست متریال‌هایی که قرار است در ساخت و ساز استفاده شود را آماده و امضا کنید و امکان دارد پروژه را نیمه کار رها کند و به تعهدش در مورد زمان تحویل عمل نکند.

8. مقاله کمیسیون شراکت در ساخت و ساز چقدر است و چگونه محاسبه می‌شود؟
9. همسایه در قرارداد شراکت در ساخت و ساز

در بسیاری موارد افراد ساکن در یک آپارتمان تصمیم به  شراکت در ساخت و ساز واحدهای مسکونی خود دارند. این شراکت در ملک‌های قدیمی بسیار اتفاق می‌افتد.

به‌این‌ترتیب در اولین قدم، همسایه‌ها جهت انجام قرارداد  شراکت در ساخت و ساز بین خودشان توافق‌نامه‌ای امضا می‌کنند که در آن سهم افراد، نمایندگان و اختیارات ایشان و شرایط کلی قرارداد مشخص شده باشد. با تنظیم قراردادی محکم، از بروز مشکلات و حوادث پیش‌بینی‌نشده در پروژه خود جلوگیری کنید.

 در قسمت بالایی همه صفحات قرارداد عبارت قرارداد  شراکت در ساخت و ساز را بنویسید. به هیچ عنوان از عبارت‌های دیگر مانند قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه و یا معامله و بیع استفاده نکنید. همچنین حق دریافت وام و واگذاری قرارداد به کسی دیگر را سلب کنید. از دادن وکالت‌های غیرضروری به سازنده اجتناب کنید. تنها در صورت نیاز، جهت انجام امور اداری می‌توانید به‌صورت خیلی محدود و زمان‌دار به سازنده وکالت کاری بدهید.

انواع قرارداد  شراکت در ساخت و ساز

در این نوع قرارداد مثل قراردادهای دیگر پیمانکاری و ساخت و ساز، انواعی وجود دارد که بنا به شرایط دو طرف یکی از آنها انتخاب می‌شود و مورد توافق قرار می‌گیرد:

1. ممکن است طرف اول زمین را ارائه دهد و نفر دوم هزینه‌های ساخت را به عهده بگیرد. در این حالت ممکن است قیمت ملک و ارزش آن در قرارداد ذکر نشود و فرد سازنده تعهد دهد که بنایی با مشخصات موردنظر که طرفین در مورد آن تصمیم گرفته و توافق کرده‌اند بسازد و بعد از آن طرفین در آن شریک شوند.
2. در یک حالت دیگر ممکن است طرفین توافق کنند که عملیات به‌صورت مرحله‌ای در هر بخش که انجام شد بر اساس توافق از قبل تعیین شده یک سهم از زمین منتقل شود. برای مثال طرفین توافق کنند که بعد از اتمام اسکلت‌بندی یک دانگ به نام سازنده انتقال شود. در این حالت توافق می‌شود که مالک پس از این مرحله برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
3. سومین حالت این است که طرفین قرار بگذارند که اگر پروژه به مرحله مشخصی رسید، صاحب زمین وکالت بلاعزلی برای اقدام در جهت تنظیم سند انتقال رسمی به میزانی از سهم خود به فرد سازنده که طرف دوم است بدهد. گاهی ممکن است توافق شود که سه دانگ از ملک در آغاز به سازنده انتقال داده شود.

مزایا و معایب  شراکت در ساخت و ساز:

 شراکت در ساخت و ساز یک ایده تقریباً مقرون‌به‌صرفه برای پروژه‌های ساخت و ساز به حساب می‌آید. با این حال، این کار نیز همچون تمام کارهای مشارکتی، مزایا و معایبی خاص خود را دارد.

مزایای قوانین  شراکت در ساخت و ساز

بهترین، ساده‌ترین و سریع‌ترین راهکار برای نوسازی ساختمان‌های قدیمی  شراکت در ساخت و ساز است.

با تبدیل ساختمان‌های کهنه به نوساز با روش شراکت در ساخت و ساز می‌توان استانداردهای مقاومت در برابر زمین لرزه و استحکام ساختمان را برای آن‌ها بالا برد.

با گسترش  نوسازی ساختمان‌ها از طریق پروژه‌های شراکتی، زیبا شناختی ساختمان‌ها بیشتر خواهد شد؛ بنابراین شرایط زندگی برای خانواده‌ها نیز خیلی بهتر از قبل خواهد بود. بسیاری از مشکلات شهری نیز از بین می‌رود.

با اجرای پروژه‌های  شراکت در ساخت و ساز، ارزش یک ملک بیشتر خواهد شد که این خود، یک سرمایه مالی برای آینده است.

 صرفه‌جویی در وقت، انرژی و بودجه مالی صاحب ملک  یکی دیگر از مزایای پروژه‌های مشارکتی است.

معایب قوانین  شراکت در ساخت و ساز

 گاهی مشاورین املاک و یا افراد سودجو و نا آگاه نسبت به بستن قرارداد کارهایی انجام می‌دهند و به همین دلیل ضرر و زیان‌هایی برای هر یک طرفین پیش می‌آید.

خطرات  شراکت در ساخت و ساز

فرض کنید سند زمین مشکلی داشته باشد یا سازنده در زمان تعیین شده پروژه را تحویل ندهد و یا اینکه سود و زیان شراکت در ساخت و ساز به طور عادلانه و دقیق بین طرفین قرارداد مشارکت تقسیم نشود؛ این موارد چند نمونه از خطراتی است که ممکن است در صورت عدم تنظیم درست و قانونی قرارداد، شما را تهدید کند و مشکلات و زیان‌های زیادی برای هر یک از طرفین ایجاد کند.

یکی دیگر از خطرات ناشی از پیروی نکردن از قوانین  شراکت در ساخت و ساز مسکن این است که گاهی برای تسهیل روند نقل و انتقال و کاهش مالیت، سازنده در آغاز کار سهم مالک را به طور کامل به نامش می‌کند و تا یک زمان مشخص وکالت بلاعزل فروش می‌گیرد.

 این کار به لحاظ حقوقی می‌تواند زیان‌هایی برای مالک به همراه داشته باشد. درنتیجه پیشنهاد ما این است که از این کار اجتناب کنید و برای  شراکت در ساخت و ساز هوشیار باشید و آگاهانه عمل کنید.

تنظیم قرارداد  شراکت در ساخت و ساز

علاوه بر نکاتی که در بالا ذکر شد، در تنظیم این نوع از قرارداد باید موارد زیر را نیز در نظر داشته باشید:

تنظیم قرارداد شراکت در ساخت وساز در دفاتر وکالت یا اسناد رسمی ضامن اجرایی محکمی است تا در صورت بروز مشکل بتوان در  کمترین زمان و با کمترین هزینه آن را جبران کرد.

تمام تعهدات سازنده و مالک باید با جزئیات در قرارداد ذکر شوند.

میزان سهم هر یک از طرفین (سازنده و مالک) باید حتماً به‌صورت دقیق و واضح قید شود.

در پایان هر شرطی که برای محکم شدن ضمانت در اجرا برای انجام تعهدات طرفین لازم است باید با عنوان شرط‌های ضمن قرارداد، نوشته شود.

نمونه قرارداد شراکت در ساخت و ساز

همان‌طور که گفتیم؛ در صورتی که قرارداد  شراکت در ساخت و ساز به طور صحیح تنظیم نشود می‌تواند خطرات و خسارت زیادی برای هر یک از طرفین ایجاد کند. در اینجا یک نمونه از قرارداد  شراکت در ساخت و ساز آورده شده تا با تنظیم دقیق و هوشمندانه آن، سود  و زیان به شکل عادلانه بین طرفین تقسیم شود.

لیست مصالح ساختمانی

مصالح و متریال مورد استفاده در یک پروژه شراکتی می‌تواند به بسیاری از اختلافات در این نوع قراردادها نشئت بدهد. تهیه لیستی کامل و با جزئیات دقیق از مصالح مورداستفاده در یک قرارداد، از بروز اختلافات احتمالی تا حدودی می‌کاهد. در مقاله لیست متریال  شراکت در ساخت و ساز می‌توانید مصالح لازم برای اجزای مختلف ساختمان را ببینید.

ضمانت اجرایی در قرارداد  شراکت در ساخت و ساز

یکی از مهم‌ترین و پرچالش‌ترین قراردادهای ملکی، قرارداد  شراکت در ساخت و ساز است. چند نوع از ضمانت‌های اجرایی به شکل زیر است:

1.      تضمین حسن انجام کار

برای تضمین حسن انجام کار پیشنهاد می‌شود که سهم شریک تا اتمام پروژه در رهن صاحب زمین یا بانک باقی بماند. اگر در روند کار تخلفی صورت گرفت مالک زمین می‌تواند از محل آن تضمین و خسارت‌هایی را که به وی وارد شده است جبران نماید و  تضمین‌ها را به نفع خود وصول کند.

2.      تضمین خسارت تأخیر انجام تعهد

 در ضمانت  شراکت در ساخت و ساز در تضمینی که بابت خسارت تأخیر انجام تعهد داده می‌شود، شریک بابت هر روز و هر ماه تأخیر در انجام تعهد خود وظیفه دارد مبلغی را به عنوان وجه التزام یا خسارت به صاحب زمین بپردازد. صاحب ملک از محل این تضمین‌ها می‌تواند خسارت‌های وارده به خود را بابت تأخیر در انجام تعهد تأمین نماید.

جهت کاهش مشکلات پیش‌آمده قبل از قراردادهای  شراکت در ساخت و ساز باید از اشخاص متخصص و کسانی که از نظر حقوقی در این زمینه تخصص دارند کمک گرفت. می‌توانید قرارداد را از طریق وکیل تنظیم کنید تا از خطرات احتمالی جلوگیری کنید.

3.      تضمین سرمایه

تضمین سرمایه معمولاً در قبال  انتقال مالکیت مرحله‌به‌مرحله قسمت مشاع عرصه و تعهد سازنده به ساخت و ساز گرفته می‌شود. طبق این تضمین، می‌توان معادل ضرر و زیان صاحب ملک را تأمین کرد.

تعهدات سازنده در قرارداد  شراکت در ساخت و ساز

ضمانت نامه­ بانکی

چک تضمین  شراکت در ساخت و ساز

سفته

وثیقه ملکی

سخن آخر

شما با انتخاب یک شرکت ساختمانی باتجربه، در واقع آن را به‌عنوان طرف معامله خود برای  شراکت در ساخت و ساز و یا به منظور مشاوره  شراکت در ساخت و ساز انتخاب می‌کنید و تمام پروژه را به او واگذار می‌کنید و در نهایت در برخی از قسمت‌ها یا به‌صورت درصدی از سود نهایی پروژه با او شریک می‌شوید. این دقیقاً همان قراردادی است که به نفع شما خواهد بود. از همین رو، دانستن قوانین  شراکت در ساخت و ساز از نظر حقوقی و اجرایی اهمیت زیادی دارد؛ لذا کارشناسان ما مشاوره رایگان برای مراحل انجام کار در اختیار شما خواهند گذاشت.