سوالی که اغلب برای صاحبان ساختمان های قدیمی مطرح می شود، انتخاب بین بازسازی و نوسازی ساختمان خود است. یعنی بهتر است ساختمان قدیمی آنها را بازسازی کنند یا خراب کنند و دوباره بسازند. هیچ پاسخ قطعی برای چنین سوالی وجود ندارد. برعکس، شرایط ساختمان را باید از چند زاویه بررسی کرد و سپس مشخص کرد که کدام انتخاب برای ساختمان مورد نظر مناسب است. با این حال، هنوز بین ساخت یک بازسازی با کیفیت و تخریب و ساخت یک ساختمان جدید، گزینه مناسب تری است.
در این مقاله سعی داریم بهترین انتخاب را از بین این دو گزینه مشخص کنیم. در ادامه، به برخی از مسائل اصلی که بر تصمیم ما برای انتخاب بین بازسازی یا تخریب و نوسازی ساختمان تأثیر می‌گذارند، نگاه می‌کنیم. این موضوعات شامل مسائل مالی، مقررات ساختمان، انتظارات مالک از نتیجه نهایی مطلوب پروژه و موارد دیگر می باشد
تفاوت بازسازی و نوسازی چیست؟
از نظر لغوی تفاوت چندانی بین نوسازی و نوسازی وجود ندارد. اما با توجه به اصطلاح تخصصی آنها، نوسازی به معنای تعمیر، اصلاح و ایجاد تغییرات در یک ساختمان موجود بدون تخریب کل ساختمان است. اما بازسازی به معنای تخریب ساختمان موجود و ساختن ساختمان جدید است.
البته در برخی منابع و سایت های تخصصی این دو عبارت به جای هم به کار رفته اند، اما معنای رسمی و اصلی این دو همان چیزی است که در بالا توضیح داده شد
آیا چون هزینه نوسازی بیشتر از بازسازی است، پس بازسازی بهتر است؟
یکی از عناصری که به ما در انتخاب بین بازسازی و تخریب و نوسازی ساختمان کمک می کند هزینه اجرای آنهاست. مشخص است که معمولاً هزینه تخریب و نوسازی بیشتر از هزینه بازسازی است. البته در این مورد استثناهایی وجود دارد. مانند پروژه های بازسازی ساختمان های مهم تاریخی، هزینه مدرن سازی آنها بسیار بالاست. اما در هر صورت در این مقاله بحث ما به ساختمان های متعارف مربوط می شود. بنابراین، ما در نظر داریم که هزینه بازسازی یک ساختمان همیشه کمتر از هزینه تخریب و بازسازی آن است. در این شرایط، هزینه کمتر بازسازی همیشه آن را به انتخاب بهتری تبدیل نمی کند. گاهی اوقات وقتی نتیجه نهایی یک ساختمان بازسازی شده را با نتیجه نهایی یک ساختمان بازسازی شده مقایسه می کنیم، متوجه می شویم که کیفیت ساختمان بازسازی شده به قدری بهتر از ساختمان بازسازی شده است که انتخاب درست این است که هزینه بیشتری پرداخت کنید و آن را خراب کنید. بازسازی ساختمان
گاهی اوقات به خصوص در مورد بازسازی ویلا یا ساختمان ویلایی، هزینه پروژه آنقدر بالا می رود که اگر فقط 20 تا 30 درصد بیشتر پرداخت کنید، می توانید یک ویلا با ساختمان جدید بسازید. ساختمانی نوساز که بسیار با کیفیت تر و بهتر از ویلای بازسازی شده بود. متأسفانه به دلیل عدم مشاوره صحیح اغلب از صاحبان ویلا چنین اشتباهاتی رخ می دهد
بنابراین در انتخاب ساختمان مورد نظر باید تفاوت هزینه بازسازی و نوسازی را با مقایسه کیفیت نهایی ساختمان بازسازی شده با ساختمان جدید در نظر گرفت
سود نهایی بازسازی و نوسازی چقدر است؟
گاهی اوقات هدف از بازسازی یا بازسازی، فروش ساختمان پس از اتمام پروژه و کسب سود است. بنابراین سوالی که مطرح می شود این است که آیا هدف ما از انتخاب بین این دو گزینه فروش ملک و کسب سود از آن است که کدام گزینه مناسب تر است؟ نمی توان به این سوال پاسخ کلی داد. در عوض باید هر ساختمان را جداگانه مطالعه کرد و مشخص کرد کدام گزینه سودآورتر است. در این میان باید به چند موضوع توجه کرد. اول اینکه اگر ساختمان تخریب شود زمین عقب نشینی دارد یا خیر؟ در بسیاری از موارد اخذ مجوز تخریب و نوسازی به معنای پذیرش پسرفت زمین و افزودن آن به خیابان است. بنابراین، این سوال باید مورد توجه قرار گیرد. ثانیاً اگر ساختمان قدیم تخریب شود و ساختمان جدید ساخته شود آیا زیرساخت های دیگری می توان ساخت یا خیر. این بدان معناست که می توان طبقات بیشتر یا مساحت بیشتری ساخت یا خیر. ثالثاً اگر ساختمان دارای شرایط مناسبی باشد که با یک بازسازی ساده و کم هزینه در شرایط قابل قبول به فروش برسد یا خیر. در نهایت قیمت قبل از بازسازی ساختمان باید با قیمت فروش آن پس از بازسازی یا تخریب و نوسازی مقایسه شود.
با در نظر گرفتن تمام موارد فوق و مقایسه هزینه و سود بازسازی با هزینه و سود تخریب و نوسازی می توانید متوجه شوید که کدام انتخاب سود بیشتری خواهد داشت.
اصلاً امکان بازسازی یا تخریب و نوسازی وجود دارد؟
موضوع دیگری که باید در هنگام انتخاب بین بازسازی و نوسازی در نظر گرفت، امکان سنجی هر کدام است. یعنی آیا انتخابی وجود دارد و می توانیم بین این دو گزینه انتخابی را اجرا کنیم یا خیر. در ادامه به شرایطی می پردازیم که تنها یک گزینه برای ساختمان مورد نظر باقی می گذارد. شرایط ساختمان می تواند آنقدر ضعیف و فرسوده باشد که اصلاً امکان بازسازی وجود نداشته باشد. یا به دلیل نامناسب بودن شرایط ساختمان، پروانه بازسازی صادر نمی شود و فقط مجوز تخریب و نوسازی داده می شود. در این شرایط نیازی به مقایسه و انتخاب نیست. تنها یک گزینه قابل اجرا وجود دارد و آن تخریب و نوسازی ساختمان مورد نظر است. در شرایط دیگر ممکن است ملک ساختمان مورد نظر در منطقه ای واقع شده باشد که هیچ گونه مجوز تخریب و نوسازی برای آن صادر نشود. به عنوان مثال برخی از املاک شرق تهران که بر اساس طرح تفدیلی محوطه باغ محسوب می شوند و مجوز تخریب و نوسازی به آنها داده نمی شود. یا حتی اگر شرایط مالی برای تخریب و نوسازی ساختمان وجود نداشته باشد. یعنی نه مالک بودجه کافی برای ساختن ساختمان جدید دارد و نه شرایط ساختمان و تعداد طبقات مجاز برای ساخت آنقدر زیاد است که ورود سازنده دیگری و تخریب و بازسازی مورد نظر به صرفه است. پروژه ساختمان.
بنابراین در دو مورد فوق که امکان تخریب و نوسازی ملک وجود ندارد، تنها گزینه برای مالک، انتخاب بین نوسازی یا فروش آن است.